부읽남 강의 후기(C7)_세금/임장/운영

Chapter7 사고 나면 걱정되는 것들

부동산 세금

티스토리 왜이래

✔️ 매수: 취득세
취득세 계산 
- 위택스 >지방세정보> 계산기
- 중개사에게 조정대상인지 확인.

법무사 비용 계산 
- 법무통>부동산등기>부동산등기비용 계산기> 취득세 + 법무사비 → 견적받아서 싼곳 의뢰
- 단, 주택담보대출 받아 집을 사는 경우 은행지정 법무사 

 

✔️ 보유: 재산세, 종합부동산세
1. 재산세: 6월 기준 계산. 7/9월 고지
- 공시가격 x 공정시장가액비율 x 재산세율
→ 공시가의 60%에 대한 재산세율 고지됨.

공시가격 확인
- 부동산공시가격 알리미 > 공동주택공시가격 

공정시장가액비율 : 60% (40퍼 할인)

재산세 도시지역분 : 과세표준의 0.14%
지방의회가 세금을 더 걷어야한다고 결정한곳
지방교육세 
재산세액의 20%

재산세 + 도시지역분 + 지방교육세
 매년 공시가의 0.3% 징수

 
2. 종합부동산세:12월 고지 [15억 이상의 집에만]
(공시가격- 공제금액) x 공정시장가액비율 x 종부세율
(1주택자: 9억/ 다주택자:6억 공제. 부부 각각)
공정시장가액비율 : 95% (5퍼할인)

농어촌특별세 = 종부세x 20% 
-1세대 1주택자 종부세 할인

시세 30억 재산세 600 종부세700 정도

 

<참고 사이트>

ezb.co.kr 부동산계산기.com 부동산114>더보기>부동산계산기 세법 매우 자주 바뀌므로, 사이트 교차 검증해보기

✔️ 매도: 양도소득세
과세표준 x 양도세율

과세표준 계산
-장기보유 공제(3년~10년 구간, 보유/거주기간 별도 공제)
-필요경비
어쩔수없는 비용: 중개사 수수료, 취득세, 법무사비, 소송비, 명도비
집의 가치 상승: 발코니 확장, 새시교체, 화장실 리모델링, 보일러 교체, 시스템 에어컨 설치
- 영수증, 사진, 입금내역 필수증빙

- 다주택자는 양도세율 중과(10~30%)
-  2년보유, 2년거주시 신경 안써도 될 정도
- 기본공제 250만원
- 1주택자여도 9억 초과분에 부과

계산해보기
국세청> 세금종류별 서비스 '세금모의계산'> 양도소득세 자동계산 



✔️ 증여세
- 10년에 5천만원 공제
- 2억정도는 증여가 유리
- 부담부증여: 부동산의 채무를 같이 증여하는 방법
양도세율이 증여세율보다 높을때 
(전세: 부모가 양도세/ 증여: 증여세)
증여받고 5년 이내 매도 안하는게 나음 → 5년 이내 매도시 기존 주인의 매도로 간주하여 양도세 부과



✔️ 정부 규제의 역사 

= 수요를 높이고, 부동산 가격 상승속도를 늦춘다
(상승장 - 규제, 하락장 - 완화)

 

1. 대출 규제
  LTV 40% 까지 규제
 
2. 거래 규제
분양권 전매제한, 조합원 전매제한, 주택청약 자격강화, 전방위 세무조사

3. 가격 규제
신규 주택의 가격 통제
분양가 상한제, 임대비율상향, 재건축/재개발 규제

4. 세금 규제
종부세 인상, 재산세 인상, 양도세 인상, 개발이익 환수

- 모든 규제는 경제타격을 주기때문에  장기적으로 펼칠 수 없음
- 하락기의 혜택을 노리자(추가 자금 여력을 만들어 놓는다)



✔️ 임차인 관리 및 수리

- 내가 문제다. 라는 생각 갖기

- 전세 계약전, 상세히!! 사진 찍어두기
- 사진 진위 여부 확인을 위해 미리 임차인에게 보내기
   "나중에 원상복구로 다툼없도록 조심히 사용 바랍니다."라는 멘트와 함께
- 이사 나가는 날 사진들고 현장 방문
 ex 벽지 낙서, 동문 할큄, 싱크대 문 파손, 마루 찍힘 등 노후가 아닌 부주의에 의한 파손
- 보증금에서 공제하여 돌려줌 (200~300선 여유롭 공제후 반환)


✔️ 매수 타이밍

- 타이밍 따지지 말고 소유권을 유지해야 인플레이션의 벽을 넘을 수 있다.
- 안팔아도 되는 물건을 사는것이 베스트 
- 아무리 상승장이어도 더 나은 대안을 찾아 둘것