부읽남 강의 후기(C6)_임장 및 계약 실습

Chapter6 집살때 일어나는 일들

 

✔️계약서 작성까지의 프로세스

 

1. 중개사 전화하기

- 중개사 연락처 수집

네이버 부동산 >관심지역 설정> 우측 '중개사'  초보니까~ 친절한 중개사 위주로 전화해보자~

 한 중개사에게 2~3개 물건 확보

 

2. 현장방문 준비

오전(10) /점심(1) /오후(3-4) : 3타임 예약

 

3. 현장조사  (최소 3번 임장)

정보파악/ 정리

-호갱노노 커뮤니티 기능 활용해서 익숙하게 만들기

 

4. 기존 집 내놓기

5. 계속 반복하기

6. 매수 물건 확정

 

7. 중개수수료 협상

 - 계약금 보내기 전에 협상

 

8. 가계약금 입금

 

9. 계약서 작성

 - 내 집 처분 완료되어야함

 

10. 잔금 납부

- 보통 계약서 작성 1개월이내

 

 

 

✔️부동산 사기를 피하는 방법

 

1. 등기부등본

   -  계약할 마음이 있을때, 중개사에게 받기

   -  대법원 인터넷 등기소 > 부동산 등기 > 열람하기 '등기사항전부증명서' 

   -  갑구 (소유권)  = [가압류,압류, 경매개시결정, 가처분, 가등기]가 없어야함. 

      No 거래

   -  을구( 소유권 이외권리) = 근저당권설정, 전세권설정, 주택임차권    빨간줄이 그어져있으면 말소 
      없애주는 조건으로 계약

 

2.  건축물대장

   - 정부24 >건축물대장 '집합건축물대장'

   - 점유부분에 용도가 내가 사려는 용도여야함. → 상업시설: 근린생활시설,숙박시설x 

   - 우측상단 '위반건축물' 네모 딱지가 없어야!

 

 잘모르면서 욕심부리지 말자~

 

 

 

✔️ 중개사 상대법

 

명확하게 이해시키기 

- 투자금

- 실거주  or 전세여부

- 원하는 지역 및 주택 종류

- 면적/연식/용적률

- 방 개수/층수/ 창향

 

현장방문 전날 : 물건 몇개 볼수 있는지? 여전히 있는지 확인부탁

방문 당일 나가기전: 어디 어떤 물건을 보러갈지 설명해달라함.

                                 다른매물 권할 경우 그냥 나와서 다른 중개소 방문 ->당일 방문은 어려움 (ㄱㅊㄱㅊ 다음번에 보면됨)

 

준비물:  핸드폰(필기구, 메모지, 사진)

5분정도 봐도 괜찮다!

인터넷에 안나오는 현장정보 :

- 방마다 창열어 조망·소음 원인 확인

- 창향: 남향 - 하루종일/ 동향 - 오전/ 서향 - 오후/ 북향 - x (남향.남서향) 빛을 가리는 건물이 없는지 확인~

- 물 (습기, 누수, 하수) 천장얼룩, 싱크대 하부, 발코니 구석/샤시 접합부, 세탁/보일러실 벽, 코너부 벽지, 가구 뒷편

 

중개사에 질문:  00호재가 있던데 어떻게 진행되고 있나요? (알아온 정보 확인,업데이트)

물건별로 가치평가표 작성

 

 

 

 

✔️기타 조심할 사항

 

빌라/도생/오피스텔의 경우

1. 위반건축물

- 허가와 다른 용도

- 계단건축물 (준공이후 추가된 건물)

- 무허가 복층 개조

- 필로티 창고, 주택 개조

- 옥탑방

→ 매년 이행강제금 

 

2. 신축 분양

- 갭차이가 적은게 투자가치가 높다는 것은 아님

  → 전세를 높게 설정 (전세입자에 중개수수료 안받기, 신형 냉장고/에어컨 증정, 현금/이자 지원)

  → 투자자는 2년뒤 전세 하락 원급회수 어려움

 

✔️집 사기 전 3가지 협상

 

매수가: 시세파악이 핵심!   

  → 최소 5곳 , 동일 단지내 10곳 가격비교

  →  중개사가 부른 가격이 아닌 내가 생각한 적정시세로 협상

  →  할인받고 내가 수리하기

 

중개 수수료 > 네이버 중개보수 계산기 활용

매매 수수료		전세 수수료
~ 5천만	0.6%	~ 5천만	0.5%
5천~2억	0.5%	5천~1억	0.4%
2억~6억	0.4%	1억~3억	0.3%
6억~9억	0.5%	3억~6억	0.4%
9억~	0.9%	6억~	0.8%
오피스텔	0.5%	오피스텔	0.4%

- 부가세 포함 가격으로 협상

- 보통 6억이상의 매물부터 협상. (주변 매물이 없을 경우 비싸게 받으려함)

  가격을 할인해주시면 수수료 좀 더 드리겠다

- 협상내용 문자/전화로 증거 남기기

 

 

특약

무리하지말고 중개사,매도인 기분 살피며 협상 ,,,

 

- 집상태: 현 시설물 상태로 매매하기로 한다.

- 대출/임차인 관련 특약: 근저당/전세권/주택임차권 잔금과 동시에 상환 후 말소한다는 조건 꼭!!

- 임차인 승계시 특약(전세끼고 투자):  현재 임차인의 보증금 00만원은 매수인이 승계하기로 한다(계약기간표시)

- 잔금전 수리: 중도금 지급후 00월00일부터 집수리하는데 매도인은 동의하며, 공사시작일부터 관리비는 매수자가 부담

- 중대하자: 잔금후 6개월 이내 중대하자(보일러,누수,균열) 발생 시 해당 수리비는 매도인이 부담한다 → 구축 특히