부읽남 강의 후기(C5)_지역선정 실습

✔️지역선정

 

1. 네이버지도 : 매일 가야하는 곳에서 반경 잡아 교집합 도출

2. 교집합의 중심에서 다시 반경 잡기

 

3. 부동산 지인> 빅데이터 지도 

 

- 희망평당가 계산

  ex. 주택구매력 : 5억 / 희망 평수 : 25평  = 가능평당가: 2000

- 주택구매능력표 예산과 비교해서 반경내에 어딜 갈수있는지

 

 

- 2000~3000대 : 금천구, 광명시, 관악구, 안양시 만안구, 안양시, 안양시 동안구, 구로구,의왕시

- 4000대 : 동작구, 영등포구, 양천구, 강서구, 마포구, 중구

 

 

4. 입지냐? 아파트냐? 선택

- 아파트 포기 못해: 싼 지역 선택

→ 안양시 동안구 2917 , 안양시 2670, 광명시 2844,  구로구 2996, 관악구 3100

- 좋은동네가 좋아(빌라): :비싼 지역선택

→ :동작구 4165 , 영등포구 4170, 양천구 4779, 강서구 3634, 마포구4593, 중구 4006

 

빌라는 네이버에 안올라온게 많아서 중개사를 만나러 가야함.
빌라는 호재가 있어야함(미래가치를 보는거니까)

 

- 선택해서 5개 추리면 지역선정 완료!

- 네이버부동산에 > 나에게 맞는 조건으로 검색

   사용승인일 = 연식

- 주택가치평가비교표 작성

 

 

✔️수요 공급 확인

 

1. 부동산지인> 전출입> 세대/순이동, 기간 3년

파랑 = 세대수 감소, 빨강 = 세대수 증가

 

2. 부동산지인> 입주> 아파트, 4년

입주 = 공급, 수요 =수요 

파랑이가 오를 여력 많은것으로 해석가능하지만,

- 도심지(마용성,강남,여의도 등..)는 빨강이도 근처지역의 수요를 빨아들이므로 크게 신경쓰지 않아도 된다.

- 지방소도시, 도심 외곽일 경우에는 신경써야함

- 내집은 도심지에 구매, 외곽에서 전세주고 살아라~

 

3. 아실> 분양> 지도로 보기 

최근에 분양한 단지 확인 가능 (내 집주변 신축이 있는지 확인. when 전세 타이밍에 why세입자 구하기 좋도록)

 

 

 

 

✔️호재 찾기

 

1. 네이버부동산 > 개발 > 교통

걔획 → 과정 →  현실화 : 어느 단계인지 확인해볼것

 

2. 네이버부동산 > 개발 > 개발지역

아파트로 바뀔 지역 토지. 구축 빌라/ 인근 지역의 아파트

(위성뷰로 공사 진행 중인지 확인 가능)

 

3. 네이버 블로그 검색

상업지역의 아파트 = 주상복합!