부읽남 강의 후기(C3)_부동산선택

 

CHAPTER 3 나는 어떤 집을 살 것인가

 

✔️레버리지의 종류

대출

1. 주택담보대출

- 시장 상황별 LTV : 가격폭등 40 % , 가격 보합 60~70%, 가격 하락 80%

- DSR :소득대비 원리금 상환액이 너무 크지않도록

2. 개인신용대출

- 대출 받을 경우 매수하는 부동산 인근의 은행으로

- 대출규제 자주 바뀜. 가까운 중개사 방문해서 대략적인 대출금액  및 현재금리

3. 사채

- 국가의 규제 없이, 보통 1금융권의 3배 이자

- 대출 규제 심할때, 적은 돈으로 

- 비추

 

전세

Q. 현금 3억 + 전세 2억

     현금 3억 + 전세 7억

일 경우, 이왕 같은 현금으로 더 좋은집 사면 안되나요?

A. 실거주 고려한다면 전자로, 전세7억을 돌려주고 들어가야하니까

 

증여

- 부모님이 여유가 있는 경우 고려

증여자	배우자	직계비속	직계존속	기타친족
공제한도액	6억	5천만원	5천만	1천만

(10년마다 공제한도 초기화)

 

시간

- 남들이 선호하지 않는것에 투자하여 가치상승을 기다린다.

- 가진 돈이 적거나 어릴 경우 시간 레버리지 활용할 것

- 지금은 빌라지만 나중에 아파트가 될 곳을 산다.

 

 

✔️주택 종류별 투자 전략

1. 단독주택 : 집 + 주차공간 + 마당 (땅 건물 다 내꺼)

  - 투자성 대비 고가

  - 거주성 불편 단점

  -> 투자 메리트 x

2. 빌라 : 4층이하의 별장식 주택

  - 단) 주차문제, 거리소음, 하수/담배 냄새, 건물 간격, 창고, 관리소 부재(누수,하자 대응)

 

  - 다세대 주택 :4층이하 연면적 200평 이하 (수희네 빌라 늑김. 호실마다 주인) 

 

  - 다가구 주택: 3층이하 연면적 200평 이하, 세대수 19세대 이하 

    호실이 구분되어도 건물주는 한명 (전주 원룸늑김. 건물하나 통째로 내꺼)

  -> 좀 비쌈

 

  - 도시형 생활주택: 원룸형,단지형으로 구분 최대 300세대 미만 건축. 관리실/ 경비실 존재하는 경우 왕왕 유

    공급을 위해 규제 풀어줌. 대체로 허술함 (중흥 오피스텔 늑김. 네모 빽빽. 호실마다 주인 )

 

3. 아파트

- 5층이상이면 아파트 (빌라같이 생긴 것 주의!)

- 부지 면적이 넓고, 세대수가 많아 관리비를 많이 걷을 수 있어야함

- 아파트(집합건물)는 호실별로 소유자 각각 존재하며 토지는 퍼센트로 나눠가짐

- 남는 부지에 커뮤니티 센터

 

- 주상복합 : 주거+상업용도가 복합된 다세대 공동 주거 건물

                   상업지역에 지은 아파트

-> 아파트 대비  실사용 면적이 작음(no 발코니, 발코니 확장)/ 최근엔 아파트와 흡사

단지규모

소형: 300세대 이하

중형: 700세대 이하

대형: 700세대 초과

 

4. 오피스텔 : 오피스 + 호텔 . 간단한 주거 시설을 갖춘 사무실

- 주거와 사무실의 혼용이 가능

- 상업지에 건설 가능

- 주거용 : 바닥난방 가능. 원룸형/ 업무용: (여의도 회사건물늑김). 노 보일러 /아파텔: 아파트 +오피스텔 (아크로타워 늑김)

아파텔 = 건축 , 공급 규제를 피해 상업지에 주거시설 지으려고 성행

 

법적 구분보다 눈으로 보이는 규모/형태로 구분 할 것

 

✔️주택 종류별 투자 전략

목표 설정

레버리지 사용시, 잃는 것

- 증여= 자유, 전세= 실거주, 대출 =생활비,시간= 안정감

전세	도심지 빌라 도심지 중대형 세대수 주상복합 도심지 나홀로 아파트
대출	6억 이하 아파트 재건축 추진 아파트 오피스텔
구축	호재 있는 지역 장기보유 많은 투자금: 도심지 대단지 아파트(소형단지x) 적은 투자금: 도심지 주상복합, 오피, 빌라
재건축 재개발	영끌 상급지 선택 적은 투자금: 미래 호재 지역 선택 많은 투자금: 현재 좋은 입지 선택

ex.

주택구매 능력표 보면서 확인

  ↓

기숙사 사니까 전세 레버리지 가능

앞으로 계속 버니까 대출 가능 

인프라 중요하니까 도심지 구축

10-15년의 투자시간 필요함. 재건축 시간 레버리지 가능

 

신축: 10년 이내

- 같은 입지 대비 비싼 것이므로 비추

구축: 10~30 년 

- 도시중심지의 대단지 아파트/주상복합/오피스텔/빌라

- 신/구축 따지기보다는 입지를 먼저 볼 것

 

재건축: 30년 이상 

- 빌라: 재개발 - 아파트: 재건축

- 재건축·재개발은 전세가가 낮아 투자금이 많이든다. 영끌해서 상급지 추천

- 돈이 없을 경우, 현재 호재가 아닌 미래의 호재에 투자하라!

 

청약

- 시간 레버리지 가장 많이 사용하는데 비해 이득이 적어 비추.(청약점수가 60점대 일경우만 추천)

- 오피스텔은 청약시 무주택자로 간주

 

 

 

빌라 재개발 투자 후 월세 거주 good